O parágrafo 558 do Código Civil alemão permite que o senhorio exija o acordo do inquilino para aumentar a renda, desde que tal exigência se baseie em rendas locais comparáveis. Esta possibilidade persiste para todas as habitações que não tenham um preço fixo (para habitações “sociais” com preços fixos existem regulamentos especiais).
Darei aos leitores neste artigo algumas indicações para que possam analisar tal exigência, no caso de se lhes ser posta a questão. Para além da possibilidade de se poder referir às rendas locais, o senhorio poderá igualmente distribuir pelos inquilinos o aumento das despesas de serviço, ou aumentar a renda devido a medidas que tenha tomado para a modernização da habitação. Estas alternativas não são, porém, o tema de hoje. Primeiramente, é importante que o leitor saiba que disporá de tempo suficiente para proceder a uma análise da validade de tal exigência. Depois de a ter recebido, poderá decidir-se até ao final do segundo mês a seguir ao da recepção. A título de exemplo, se receber a comunicação em Maio, poderá tomar a sua decisão até finais de Julho e resolver se concorda total ou parcialmente, ou se recusa o seu acordo.
No caso de o seu senhorio lhe exigir um aumento de renda, deverá ter em atenção os seguintes pontos: O senhorio está obrigado a comunicar textualmente a sua exigência de aumento de renda, não sendo necessária qualquer assinatura. Poderá fazê-lo igualmente por fax ou email. Contudo, a carta relativa a tal aumento deverá ser uma comunicação de todos os senhorios e conter os seus nomes de forma impressa. Em caso de dúvida, aconselha-se o leitor a consultar o respectivo contrato de arrendamento. Basicamente, é possível um acto por procuração, como por exemplo, através da empresa encarregada de administrar a habitação. Neste caso deverá, porém, ser conhecido o facto de a empresa estar munida de tais poderes, ou a procuração original terá de ser apensa à comunicação.
Se o leitor receber de uma tal empresa uma exigência de aumento de renda, sem que seja junta a procuração original, nem que haja conhecimento da existência da procuração em causa, aquela não terá qualquer validade, desde que o leitor a rejeite de imediato, baseando-se na falta de procuração. A exigência de aumento de renda deverá ser dirigida a todos os inquilinos da habitação e ser justificada. A fundamentação poderá residir numa tabela de rendas locais, na informação de um banco de dados sobre rendas, no parecer de um perito ou em habitações comparáveis (3, no mínimo).
Normalmente, os senhorios baseiam-se numa tabela de rendas locais, caso a mesma existir para a região em causa. O senhorio terá também de comunicar os dados de uma tabela qualificada (desde que a mesma exista), sempre que se basear noutro meio para o aumento da renda. O senhorio só poderá exigir um aumento, se a renda não tiver sido alterada durante 15 meses, no mínimo. A respectiva comunicação não poderá ser enviada ao inquilino antes de um ano após o último aumento. Uma exigência efectuada mais cedo, será inválida, simplesmente por esta razão. Além disso, a renda não poderá ser aumentada em mais de 20%, durante um período de três anos. Contudo, não serão incluídas no cálculo deste limite, os aumentos devido a suplementos de modernização, nem devido a despesas de serviço.
Finalmente, o aumento será limitado pelas rendas locais comparáveis. Em muitos casos, está será deduzida da tabela de rendas locais. Importante: a renda aumentada não deverá ultrapassar a renda localmente comparável, nem o limite de 20%. Se houver dúvida, será válido o valor mais baixo. Neste caso, e desde que a exigência tenha validade, o inquilino só deverá concordar com a mesma, se não for ultrapassado este valor. Se se tiver sido acordado, no respectivo contrato, que está excluído um aumento da renda, a invocação de rendas comparáveis localmente não terá qualquer fundamento. O mesmo acontece em contratos escalonados ou com vinculação a um índice. Por vezes, mesmo que a exigência de aumento de renda seja inválida, poderá ser conveniente concordar com a mesma. Tal será o caso de a renda exigida ser inferior às rendas locais comparáveis. Se o inquilino verificar que o aumento tem razão de ser, deverá dar o seu acordo dentro do prazo estipulado. Terá de o fazer por escrito. Finalmente, mencionamos ainda o direito especial de rescisão do contrato de arrendamento de que goza o inquilino, no caso de uma exigência de aumento da renda. T
endo o senhorio reivindicado tal aumento ao abrigo do § 558 do Código Civil alemão, o inquilino poderá rescindir excepcionalmente o contrato de arrendamento até ao fim do segundo mês que se siga ao da recepção daquela reivindicação. O prazo para o final definitivo do vínculo de arrendamento será o final do segundo mês a seguir ao do anúncio da rescisão. No caso de o inquilino actuar desta forma, não ocorrerá qualquer aumento da renda.