O tema do artigo de hoje versa os direitos de que desfrutam os senhorios quando se procede à assinatura de um contrato de locação. O facto de o senhorio se informar cada vez mais frequentemente sobre a situação financeira e pessoal do inquilino, tem uma razão. Ao passar para as mãos deste o objecto da locação, portanto algo com grande valor, quer ficar com a certeza de que o seu parceiro contratual disporá de meios financeiros suficientes para pagar a sua renda.

Tendo em conta estes interesses do senhorio, tais questionários são, em princípio, reconhecidos pelos tribunais alemães e considerados lícitos. Por outro lado, o inquilino dá informações ao senhorio que afectam a sua esfera privada. Para além disso, há o risco de estas informações confidenciais passarem para terceiros. O seu teor diz respeito à esfera pessoal do inquilino e, consequentemente, ao direito geral da personalidade, como se encontra definido no artigo 2 da Constituição alemã. A fim de ficar garantida a protecção constitucional, há determinadas questões do senhorio que são consideradas ilícitas. Assim, ao assinar um contrato de locação, o inquilino é igualmente protegido pela legislação. Até que ponto o inquilino está obrigado a responder veridicamente às questões do senhorio, depende de uma ponderação sobre os interesses do inquilino e do senhorio.

Em geral, só são lícitas as questões que se refiram directamente à locação, portanto, à situação financeira, e que digam especialmente respeito à solvência da pessoa interessada em alugar o objecto do contrato. Se o senhorio fizer uma pergunta ilícita, o inquilino não terá de lhe responder, respectivamente, não terá de lhe dar uma resposta verdadeira. Poderá assim mentir. Em caso de dúvida, deverá até fazê-lo, pois se não responder, o senhorio poderá ficar desconfiado e eventualmente não assinará o contrato de locação. Contudo, se a pergunta for lícita, terá de se lhe responder, respeitando a verdade. Se o senhorio notar que a resposta não corresponde à verdade, poderá impugnar o contrato devido a fraude ou rescindi-lo sem aviso prévio.

Finalmente, gostaria de apresentar ao leitor um sumário das perguntas lícitas e ilícitas que são feitas mais frequentemente na prática. Guarde bem esta lista. Nunca se sabe; pode-se ter de mudar de casa mesmo sem se esperar. E por que razão haverá de dar mais informações sobra a sua vida privada do que é necessário?

São lícitas questões sobre

• a entidade patronal, o ordenado, a duração do contrato de trabalho,
• os rendimentos gerais,
• um requerimento para insolvência enquanto consumidor ou para liberação de dívida restante,
• se já alguma vez foi inquilino do senhorio em questão,
• o estado civil.

Perguntas íntimas são, porém, tabu:

• sobre a nacionalidade (também do/a esposo/a, do/a companheiro/a),
• sobre a qualidade de membro num sindicato ou numa associação de inquilinos,
• sobre gravidez, intenção de ter filhos,
• sobre simpatias políticas e filiação num partido,
• sobre procedimentos de instrução em curso e sobre antecedentes penais.

Para uma maior segurança de planeamento, tanto da parte do inquilino como do senhorio, os contratos de aluguer de espaços para restauração, comércio ou indústria são, na maioria dos casos, assinados a longo prazo. Mas que fazer se o negócio não corre como se tinha projectado e os ganhos esperados não se tornam realidade?

Neste caso, a continuação do aluguer poderá levar à ruína do inquilino. Valerá então a pena fazer uma análise das cláusulas do contrato e verificar se não existirá uma saída para se proceder a uma rescisão antecipada. O ideal seria que se tivesse ajustado, já quando da assinatura do contrato, uma “cláusula de rescisão” para determinados casos. Contudo, poucos são os senhorios que procedem assim. Persistem, porém, possibilidades de êxito na procura de qualquer violação das exigências relativas à forma escrita. Todo o contrato de aluguer que seja acordado por mais de um ano, terá de ser concluído por escrito. Se as disposições essenciais não forem ajustadas da forma prescrita, o contrato continuará a ter validade, mas poderá ser rescindido antecipadamente, dentro dos prazos previstos pela lei. O texto do contrato deverá ter a assinatura de todas as partes.

No caso de contratos com várias páginas, estas terão de estar ligadas umas às outras, o que se poderá fazer agrafando-as, ou então deverá especificar-se claramente de outra forma o volume total do contrato, como por exemplo pela sequência dos números das páginas ou por uma uniformidade da imagem da escrita. Se tal não for o caso, o contrato poderá ser rescindido antecipadamente. A designação errada do senhorio ou do inquilino poderá constituir igualmente uma violação das exigências relativas à forma escrita. A título de exemplo, a designação de “comunidade dos herdeiros” não será suficiente. Deverão ser explicitados no contrato todos os nomes dos membros da comunidade de herdeiros.

Poderá igualmente ser problemático o facto de, aquando da assinatura do contrato, uma das partes ser representada por outra: por exemplo, se de dois senhorios só um estiver presente e assinar pelo outro. Neste caso, deverá existir um aditamento que explicite tal facto, de forma a que não haja qualquer dúvida sobre o parceiro do contrato. Se o contrato referir períodos de vigência contraditórios, como por exemplo regulamentações sobre uma rescisão para um período de vigência indeterminado e, ao mesmo tempo, uma prescrição relativa a um período de aluguer fixo, estaremos igualmente em presença de uma violação dos preceitos sobre a forma escrita. Uma simples troca de correspondência não será suficiente para que sejam consideradas cumpridas as exigências relativas à forma escrita.

As assinaturas deverão estar apostas no mesmo documento. Haverá ainda violação dos preceitos relativos à forma escrita, se o contrato de aluguer for enviado por uma parte à outra, a fim de a mesma o assinar, e esta, sem conhecimento nem acordo da outra parte, proceder a pequenas alterações e devolver o contrato com tais modificações. Poderá persistir igualmente uma violação dos preceitos sobre a forma escrita, o facto de a parte que deva assinar em segundo lugar demorar demasiado tempo a fazê-lo. Uma possibilidade para a rescisão antecipada do contrato será ainda a de o inquilino propor ao senhorio um sublocatário apropriado. Em princípio, o senhorio não está obrigado a aceitar o sublocatário.

Contudo, se aquele se negar a dar o seu consentimento para uma sublocação, sem que haja na pessoa proposta uma razão de peso para tal, o inquilino poderá rescindir excepcionalmente o contrato, observando o prazo previsto por lei. Se a sublocação não for rejeitada, o inquilino poderá assim resolver os problemas provenientes de um contrato de que se deseja desligar.

Uma rescisão antecipada do contrato por comum acordo, com ou sem sublocação, e eventualmente através do pagamento de uma determinada soma de dinheiro, poderá ser mais vantajoso do que continuar-se um negócio que não dê os lucros desejados e que acarrete ainda uma renda alta. Os casos concebíveis e as possibilidades de soluções são múltiplos.

Será sempre necessário proceder-se à análise de cada caso em si. Mas, tendo-se em conta a envergadura das rendas e os longos períodos de vigência habituais nestes contratos de aluguer, valerá a pena estudar-se detalhadamente cada uma das situações.

O parágrafo 558 do Código Civil alemão permite que o senhorio exija o acordo do inquilino para aumentar a renda, desde que tal exigência se baseie em rendas locais comparáveis. Esta possibilidade persiste para todas as habitações que não tenham um preço fixo (para habitações “sociais” com preços fixos existem regulamentos especiais).

Darei aos leitores neste artigo algumas indicações para que possam analisar tal exigência, no caso de se lhes ser posta a questão. Para além da possibilidade de se poder referir às rendas locais, o senhorio poderá igualmente distribuir pelos inquilinos o aumento das despesas de serviço, ou aumentar a renda devido a medidas que tenha tomado para a modernização da habitação. Estas alternativas não são, porém, o tema de hoje. Primeiramente, é importante que o leitor saiba que disporá de tempo suficiente para proceder a uma análise da validade de tal exigência. Depois de a ter recebido, poderá decidir-se até ao final do segundo mês a seguir ao da recepção. A título de exemplo, se receber a comunicação em Maio, poderá tomar a sua decisão até finais de Julho e resolver se concorda total ou parcialmente, ou se recusa o seu acordo.

No caso de o seu senhorio lhe exigir um aumento de renda, deverá ter em atenção os seguintes pontos: O senhorio está obrigado a comunicar textualmente a sua exigência de aumento de renda, não sendo necessária qualquer assinatura. Poderá fazê-lo igualmente por fax ou email. Contudo, a carta relativa a tal aumento deverá ser uma comunicação de todos os senhorios e conter os seus nomes de forma impressa. Em caso de dúvida, aconselha-se o leitor a consultar o respectivo contrato de arrendamento. Basicamente, é possível um acto por procuração, como por exemplo, através da empresa encarregada de administrar a habitação. Neste caso deverá, porém, ser conhecido o facto de a empresa estar munida de tais poderes, ou a procuração original terá de ser apensa à comunicação.

Se o leitor receber de uma tal empresa uma exigência de aumento de renda, sem que seja junta a procuração original, nem que haja conhecimento da existência da procuração em causa, aquela não terá qualquer validade, desde que o leitor a rejeite de imediato, baseando-se na falta de procuração. A exigência de aumento de renda deverá ser dirigida a todos os inquilinos da habitação e ser justificada. A fundamentação poderá residir numa tabela de rendas locais, na informação de um banco de dados sobre rendas, no parecer de um perito ou em habitações comparáveis (3, no mínimo).

Normalmente, os senhorios baseiam-se numa tabela de rendas locais, caso a mesma existir para a região em causa. O senhorio terá também de comunicar os dados de uma tabela qualificada (desde que a mesma exista), sempre que se basear noutro meio para o aumento da renda. O senhorio só poderá exigir um aumento, se a renda não tiver sido alterada durante 15 meses, no mínimo. A respectiva comunicação não poderá ser enviada ao inquilino antes de um ano após o último aumento. Uma exigência efectuada mais cedo, será inválida, simplesmente por esta razão. Além disso, a renda não poderá ser aumentada em mais de 20%, durante um período de três anos. Contudo, não serão incluídas no cálculo deste limite, os aumentos devido a suplementos de modernização, nem devido a despesas de serviço.

Finalmente, o aumento será limitado pelas rendas locais comparáveis. Em muitos casos, está será deduzida da tabela de rendas locais. Importante: a renda aumentada não deverá ultrapassar a renda localmente comparável, nem o limite de 20%. Se houver dúvida, será válido o valor mais baixo. Neste caso, e desde que a exigência tenha validade, o inquilino só deverá concordar com a mesma, se não for ultrapassado este valor. Se se tiver sido acordado, no respectivo contrato, que está excluído um aumento da renda, a invocação de rendas comparáveis localmente não terá qualquer fundamento. O mesmo acontece em contratos escalonados ou com vinculação a um índice. Por vezes, mesmo que a exigência de aumento de renda seja inválida, poderá ser conveniente concordar com a mesma. Tal será o caso de a renda exigida ser inferior às rendas locais comparáveis. Se o inquilino verificar que o aumento tem razão de ser, deverá dar o seu acordo dentro do prazo estipulado. Terá de o fazer por escrito. Finalmente, mencionamos ainda o direito especial de rescisão do contrato de arrendamento de que goza o inquilino, no caso de uma exigência de aumento da renda. T

endo o senhorio reivindicado tal aumento ao abrigo do § 558 do Código Civil alemão, o inquilino poderá rescindir excepcionalmente o contrato de arrendamento até ao fim do segundo mês que se siga ao da recepção daquela reivindicação. O prazo para o final definitivo do vínculo de arrendamento será o final do segundo mês a seguir ao do anúncio da rescisão. No caso de o inquilino actuar desta forma, não ocorrerá qualquer aumento da renda.

Nos últimos dois anos, o Supremo Tribunal Federal proclamou duas novas sentenças relativamente à possibilidade de uma redução da renda de casa, no caso de, no contrato de aluguer, as dimensões da área alugada não terem sido indicadas correctamente.

Deverá assim partir-se do princípio seguinte: se a superfície da casa alugada for efectivamente 10% mais pequena do que a que consta do contrato de aluguer, o inquilino terá direito a reduzir a renda na mesma proporção, inclusive as rendas retroactivas. Se tiver alugado um apartamento, um escritório ou um restaurante, deveria conferir se a área indicada no respectivo contrato de aluguer corresponde à superfície real do espaço que alugou.

Acontece frequentemente que a área efectiva é menor. Neste caso, estará a pagar mais renda do que devia. O factor decisivo para uma redução da renda é a área indicada no contrato de aluguer, não tendo importância o facto de a superfície mencionada no mesmo ser designada como exacta ou como área aproximada. O factor determinante será exclusivamente o número de metros quadrados indicado no contrato. Ao ser efectuada a medição da superfície alugada, deverá tomar-se em conta que não é o seu tamanho total que é normativo. Se a área alugada não for mencionada de forma evidente no contrato de aluguer, terá normalmente validade neste caso o Decreto sobre Superfícies Habitáveis (WoFIV).

Segundo o mesmo, terá de medir-se todas as divisões da casa alugada, portanto também a cozinha e o corredor. Não contarão, porém, as chamadas divisões acessórias, como a cave, a casa da máquina de lavar, a divisão onde se estende a roupa, o sótão ou a garagem. No caso de divisões esconsas, os cálculos serão regidos pelas regras seguintes: se as divisões, ou parte das mesmas tiverem, no mínimo, 2 metros de altura, a sua área contará na íntegra; se a sua altura for entre 1 e 2 metros, só contará a metade da sua superfície; as divisões, ou partes das mesmas que tiverem menos de 1 metro de altura, não contarão absolutamente nada para o cálculo da superfície alugada. As varandas e terraços utilizados pelo inquilino só contarão em um quarto da sua área.

No caso de não ser óbvio se existe realmente uma diferença superior a 10%, terá de se recorrer a um perito. Logo que se chegue à conclusão de que persiste tal discrepância, o montante da redução da renda corresponderá à percentagem da divergência: se a superfície alugada tiver menos 25%, a renda poderá igualmente ser reduzida em 25%.

Bolor no quarto ou barulho causado por obras na casa do vizinho são factores que poderão provocar uma diminuição extrema da qualidade de vida. Por esta razão, o inquilino que se encontre em situações semelhantes, goza da protecção do direito alemão. Assim, e relativamente ao senhorio, o inquilino poderá basear-se nos direitos que a lei lhe assegura em tais casos.

As reivindicações relativas a deficiências que se verifiquem em casas alugadas são, na Alemanha, geralmente coroadas de êxito, dado que o senhorio está obrigado por lei a alugar ao inquilino uma habitação em estado conforme com a regra e sem quaisquer defeitos. Entre as deficiências que a lei classifica de não serem insignificantes, e para além das que já mencionámos acima, na prática, os defeitos que são frequentemente objecto de processos judiciais são os seguintes: janelas e portas mal vedadas, instalações sanitárias inutilizáveis, uma concentração de substâncias nocivas à saúde, etc.

No caso de existir uma deficiência no objecto alugado, não terá importância o facto de se saber se o senhorio é o causador da mesma, ou se foram circunstâncias externas que levaram a tal carência. Assim, o senhorio será responsável tanto pelas consequências de uma má instalação de canos de água, como por prejuízos causados pelo mau tempo. Exceptuam-se naturalmente os casos em que o dano foi provocado pelo comportamento do inquilino.

Nesta situação, este não poderá fazer quaisquer exigências ao senhorio. Muito pelo contrário. Entre outros direitos, caberá ao senhorio o de exigir que o inquilino repare os danos que provocou. Ao verificar qualquer deficiência na casa que alugou, o inquilino poderá exigir em primeiro lugar que a mesma seja reparada. Para tal, deverá dar ao senhorio um prazo adequado (por escrito). Se o senhorio não cumprir o prazo, o inquilino poderá mandar arranjar o dano e exigir em seguida que o senhorio lhe pague as despesas de tal reparação.

Em vez de mandar reparar o dano, e enquanto a deficiência não for removida pelo senhorio, o inquilino poderá ainda reduzir o montante da renda ou não a pagar na totalidade. O montante de tal redução da renda depende de cada caso. Quanto maiores forem os impedimentos na utilização da casa alugada, tanto mais poderá o inquilino descontar da renda. Para se estipular o grau de impedimentos terá de se tomar em conta muitos factores diversos. Por isso, não existem quaisquer valores gerais relativos à redução da renda.

Para orientação, existem tabelas para deficiências verificadas em habitações alugadas. Mas, no final de contas, a avaliação depende do que é usual ser pronunciado nas sentenças dos tribunais locais. Será assim conveniente que o inquilino se informe sobre as mesmas. Se descontar renda demais, correrá o risco de o senhorio poder rescindir o contrato de aluguer. No caso de um processo judicial, o inquilino terá de provar se o defeito existia à data afirmada por ele. Assim, será conveniente fotografar-se o dano, colocando-se um jornal diário com a data bem visível ao lado da deficiência em causa.

Desta forma, e se necessário, poder-se-á comprovar em que período o dano persistiu. Para além dos direitos a remoção da deficiência e a redução da renda, o inquilino poderá ter eventualmente direito a ser indemnizado por prejuízos que tenha sofrido em consequência do defeito em causa. Sob determinadas condições, será mesmo possível proceder-se à rescisão do contrato de aluguer.

Conselho Logo que der conta de qualquer deficiência na casa alugada, ficará obrigado por lei a informar o senhorio. Faça-o por escrito e, de preferência, na presença de testemunhas. Mais tarde, se quiser reduzir a renda, só o poderá fazer se tiver efectuado este aviso ao seu senhorio. Além disso, se o não informar, correrá o perigo de ficar obrigado a reembolsá-lo pelo prejuízo.