Para uma maior segurança de planeamento, tanto da parte do inquilino como do senhorio, os contratos de aluguer de espaços para restauração, comércio ou indústria são, na maioria dos casos, assinados a longo prazo. Mas que fazer se o negócio não corre como se tinha projectado e os ganhos esperados não se tornam realidade?
Neste caso, a continuação do aluguer poderá levar à ruína do inquilino. Valerá então a pena fazer uma análise das cláusulas do contrato e verificar se não existirá uma saída para se proceder a uma rescisão antecipada. O ideal seria que se tivesse ajustado, já quando da assinatura do contrato, uma “cláusula de rescisão” para determinados casos. Contudo, poucos são os senhorios que procedem assim. Persistem, porém, possibilidades de êxito na procura de qualquer violação das exigências relativas à forma escrita. Todo o contrato de aluguer que seja acordado por mais de um ano, terá de ser concluído por escrito. Se as disposições essenciais não forem ajustadas da forma prescrita, o contrato continuará a ter validade, mas poderá ser rescindido antecipadamente, dentro dos prazos previstos pela lei. O texto do contrato deverá ter a assinatura de todas as partes.
No caso de contratos com várias páginas, estas terão de estar ligadas umas às outras, o que se poderá fazer agrafando-as, ou então deverá especificar-se claramente de outra forma o volume total do contrato, como por exemplo pela sequência dos números das páginas ou por uma uniformidade da imagem da escrita. Se tal não for o caso, o contrato poderá ser rescindido antecipadamente. A designação errada do senhorio ou do inquilino poderá constituir igualmente uma violação das exigências relativas à forma escrita. A título de exemplo, a designação de “comunidade dos herdeiros” não será suficiente. Deverão ser explicitados no contrato todos os nomes dos membros da comunidade de herdeiros.
Poderá igualmente ser problemático o facto de, aquando da assinatura do contrato, uma das partes ser representada por outra: por exemplo, se de dois senhorios só um estiver presente e assinar pelo outro. Neste caso, deverá existir um aditamento que explicite tal facto, de forma a que não haja qualquer dúvida sobre o parceiro do contrato. Se o contrato referir períodos de vigência contraditórios, como por exemplo regulamentações sobre uma rescisão para um período de vigência indeterminado e, ao mesmo tempo, uma prescrição relativa a um período de aluguer fixo, estaremos igualmente em presença de uma violação dos preceitos sobre a forma escrita. Uma simples troca de correspondência não será suficiente para que sejam consideradas cumpridas as exigências relativas à forma escrita.
As assinaturas deverão estar apostas no mesmo documento. Haverá ainda violação dos preceitos relativos à forma escrita, se o contrato de aluguer for enviado por uma parte à outra, a fim de a mesma o assinar, e esta, sem conhecimento nem acordo da outra parte, proceder a pequenas alterações e devolver o contrato com tais modificações. Poderá persistir igualmente uma violação dos preceitos sobre a forma escrita, o facto de a parte que deva assinar em segundo lugar demorar demasiado tempo a fazê-lo. Uma possibilidade para a rescisão antecipada do contrato será ainda a de o inquilino propor ao senhorio um sublocatário apropriado. Em princípio, o senhorio não está obrigado a aceitar o sublocatário.
Contudo, se aquele se negar a dar o seu consentimento para uma sublocação, sem que haja na pessoa proposta uma razão de peso para tal, o inquilino poderá rescindir excepcionalmente o contrato, observando o prazo previsto por lei. Se a sublocação não for rejeitada, o inquilino poderá assim resolver os problemas provenientes de um contrato de que se deseja desligar.
Uma rescisão antecipada do contrato por comum acordo, com ou sem sublocação, e eventualmente através do pagamento de uma determinada soma de dinheiro, poderá ser mais vantajoso do que continuar-se um negócio que não dê os lucros desejados e que acarrete ainda uma renda alta. Os casos concebíveis e as possibilidades de soluções são múltiplos.
Será sempre necessário proceder-se à análise de cada caso em si. Mas, tendo-se em conta a envergadura das rendas e os longos períodos de vigência habituais nestes contratos de aluguer, valerá a pena estudar-se detalhadamente cada uma das situações.