Damit Mieter und Vermieter die notwendige Planungssicherheit bekommen, werden Mietverträge über Gewerberäume meist auf längere Zeit fest vereinbart. Was aber, wenn das Geschäft nicht so läuft wie geplant und die erhofften Umsätze ausbleiben? In diesem Fall kann die lange Bindung an den Vertrag schnell zum wirtschaftlichen Ruin des Mieters führen. In einem solchen Fall lohnt sich ein rechtskundiger Blick in den Mietvertrag, um zu überprüfen, ob sich nicht doch ein Schlupfloch für ein vorzeitiges Ende findet.
Idealerweise wurde bereits bei Vertragsschluss eine „Ausstiegsklausel“ für bestimmte Fälle vereinbart. Dies machen Vermieter jedoch nur in den seltensten Fällen mit. Erfolgversprechender ist die Suche nach einer Verletzung des Schriftformerfordernisses. Denn grundsätzlich muss ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr läuft, schriftlich geschlossen werden. Werden die wesentlichen Vertragsbestimmungen nicht in der erforderlichen Form vereinbart, ist der Vertrag zwar dennoch wirksam, kann aber mit den gesetzlichen Fristen vorzeitig gekündigt werden.
Der Vertragstext muss durch eigenhändige Unterschrift aller Vertragsparteien unterzeichnet werden. Bei mehrseitigen Verträgen müssen alle Seiten z. B. durch Heftung fest miteinander verbunden sein oder der Gesamtumfang des Vertrags muss sich durch andere Merkmale wie z.B. durch eine fortlaufende Nummerierung oder ein einheitliches Schriftbild klar ergeben. Ist dies nicht der Fall, ist der Vertrag vorzeitig kündbar.
Auch in der Falschbezeichnung des Vermieters oder Mieters kann eine Verletzung des Formerfordernisses liegen. Die Bezeichnung als „Erbengemeinschaft XY“ genügt z.B. nicht. Erforderlich ist vielmehr, dass sämtliche Mitglieder der Erbengemeinschaft namentlich genannt sind. Problematisch kann es auch werden, wenn eine der Parteien beim Vertragsschluss vertreten wird, beispielsweise wenn von zwei Mietern nur einer bei der Unterzeichnung dabei ist und für den anderen mitunterschreibt. In diesem Fall muss dies durch einen entsprechenden Zusatz kenntlich gemacht werden, damit keine Zweifel über den Vertragspartner entstehen. Enthält der Vertrag widersprüchliche Angaben zur Laufzeit, beispielsweise Regelungen zur Kündigung für eine unbestimmte Laufzeit und zugleich eine Regelung über eine feste Mietzeit, so kann auch hierin eine Verletzung der Schriftform liegen.
Durch einen Briefwechsel ist die Schriftform in keinem Fall gewahrt. Die Unterschriften müssen vielmehr auf derselben Urkunde sein. Die Schriftform ist grundsätzlich auch dann verfehlt, wenn der Mietvertrag von einer Partei der anderen zur Unterschrift zugesendet wird und diese – ohne Kenntnis und Zustimmung der anderen Partei – kleine Änderungen vornimmt und den Vertrag so zurücksendet. Auch wenn sich die als zweites unterzeichnende Partei zu viel Zeit mit der Unterschrift lässt, kann hierin eine Verletzung der Schriftform liegen.
Eine alternative Möglichkeit der vorzeitigen Loslösung vom Vertrag besteht darin, dem Vermieter einen geeigneten Untermieter vorzuschlagen. Dieser ist – je nach Regelung im Mietvertrag – zwar grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, den Untermieter zu akzeptieren. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung allerdings ohne dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Verweigert er die Untervermietung nicht, so wird die finanzielle Belastung des Mieters durch den Untermieter abgefangen.
Auch die vorzeitige einvernehmliche Beendigung des Vertrages mit oder ohne Nachmietergestellung und gegebenenfalls einer Abschlagszahlung kann unter Umständen vorteilhafter sein, als das Festhalten an einem nicht florierenden Geschäft und der ständigen Belastung mit hohen Mietzinsen. Die denkbaren Fälle und Lösungsmöglichkeiten sind vielfältig. Stets bedarf es einer Prüfung im Einzelfall, die sich jedoch gerade angesichts der hohen Mieten und langen Bindungszeiten im Gewerberaummietrecht durchaus lohnt.
