Wohnraummieterhöhung und ortsübliche Vergleichsmiete
§ 558 BGB erlaubt es dem Vermieter unter Berufung auf die ortsübliche Vergleichsmiete die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung zu verlangen. Diese Möglichkeit besteht für alle nicht preisgebundenen Wohnungen (für preisgebundene „Sozial“-Wohnungen gelten Sonderregelungen). Mit diesem Artikel möchte ich Ihnen einige Hinweise zur Überprüfung eines solchen Mieterhöhungsverlangens geben. Neben der Möglichkeit sich auf die ortsübliche Miete zu berufen kann der Vermieter die Miete auch wegen vorgenommener Modernisierungsmaßnahmen erhöhen oder gestiegene Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Diese Alternativen sollen hier indes nicht behandelt werden.
Zunächst einmal möchte ich Sie darauf hinweisen, dass Sie sich genügend Zeit nehmen können, die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen. Ab Zugang des Verlangens haben Sie bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit sich zu entscheiden, ob Sie ganz, teilweise oder gar nicht zustimmen, je nachdem ob das Verlangen unwirksam, teilweise unwirksam oder berechtigt ist.
Falls Ihnen ein Erhöhungsverlangen Ihres Vermieters zugeht, sollten Sie auf folgende Punkte achten: Der Vermieter muss sein Mieterhöhungsverlangen in Textform mitteilen. Hierzu ist keine Unterschrift erforderlich. Das Verlangen kann auch per Fax oder Email gestellt werden. Das Erhöhungsschreiben muss aber von allen Vermietern abgegeben werden und deren ausgedruckte Namen tragen. Hier sollten Sie im Zweifel einen Blick in Ihren Mietvertrag werfen.
Eine Bevollmächtigung – z.B. der Hausverwaltung – ist grundsätzlich möglich. In diesem Fall muss aber die Bevollmächtigung bekannt sein oder eine Originalvollmacht beigefügt werden. Sollte Ihnen erstmalig ein Erhöhungsverlangen von einer Hausverwaltung zugesendet werden, ohne das eine Originalvollmacht beiliegt und die Vollmacht bekannt ist, wird das Verlangen unwirksam, wenn Sie dieses unverzüglich wegen der fehlenden Vollmacht zurückweisen.
Das Mieterhöhungsverlangen muss an sämtliche Mieter der Wohnung gerichtet werden und ist zu begründen. Zur Begründung kann Bezug genommen werden auf einen Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder entsprechende – mindestens 3 – Vergleichswohnungen. Üblicherweise nehmen Vermieter Bezug auf einen Mietspiegel, wenn ein solcher für die betreffende Region vorhanden ist. Denn die Angaben eines qualifizierten Mietspiegels – sofern es einen solchen gibt – muss der Vermieter auch dann mitteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt. Der Vermieter darf eine Erhöhung nur verlangen, wenn die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist. Das Schreiben darf Ihnen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zugehen. Ein verfrüht zugegangenes Erhöhungsverlangen ist bereits aus diesem Grunde unwirksam. Die Miete darf sich zudem nicht um mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen. Allerdings werden Modernisierungszuschläge und Betriebskostenerhöhungen bei der Berechnung dieser Kappungsgrenze nicht einbezogen. Schließlich wird die Erhöhung begrenzt durch die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese ergibt sich in vielen Fällen aus dem örtlichen Mietspiegel.
Wichtig: Die erhöhte Miete darf weder die örtliche Vergleichsmiete noch die 20%-Kappungsgrenze übersteigen. Im Zweifel gilt der niedrigere Wert. Sie sollten in diesem Fall dem Verlangen – vorausgesetzt es ist im Übrigen wirksam – nur bis zu diesem Betrag zustimmen.
Sollten Sie eine Mieterhöhung vertraglich ausgeschlossen haben, ist eine Erhöhung unter Berufung auf die ortsübliche Vergleichsmiete von vorneherein ausgeschlossen. Gleiches gilt für einen Staffel- oder Indexmietvertrag.
Auch wenn das Erhöhungsverlangen unwirksam ist, kann es unter Umständen von Vorteil sein, dennoch zuzustimmen. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die verlangte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ergibt die Überprüfung, dass die Erhöhung zu Recht verlangt wird, sollten Sie selbstverständlich innerhalb der Frist zustimmen. Dies muss schriftlich geschehen.
Abschließend ist noch auf das dem Mieter zustehende Sonderkündigungsrecht hinzuweisen, welches im Falle eines Mieterhöhungsverlangens besteht. Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB geltend, kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. In diesem Fall tritt die Mieterhöhung nicht ein.
