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Immer öfter stellen Vermieter Fragen nach den wirtschaftlichen aber auch persönlichen Verhältnissen des Mieters, um möglichst sicher zu gehen, einen ihren Vorstellungen entsprechenden und insbesondere zahlungsfähigen Vertragspartner zu gewinnen. Aufgrund der berechtigten Interessen des Vermieters, werden solche Fragebögen von den deutschen Gerichten grundsätzlich als zulässig betrachtet.
Auf der anderen Seite muss der Mieter bei Beantwortung der Fragen persönliche Informationen an den Vermieter weitergeben, die seine Privatsphäre betreffen und damit das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters aus Artikel 2 GG. Um den verfassungsmäßigen Schutz dieses Grundrechts zu gewährleisten, sind bestimmte Fragen des Vermieters unzulässig. Stellt der Vermieter diese Fragen dennoch, so müssen sie vom Mieter nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden, er darf lügen.
Inwieweit der Mieter Fragen des Vermieters wahrheitsgemäß beantworten muss, richtet sich im Ergebnis nach einer Abwägung hinsichtlich der Interessen von Mieter und Vermieter. Generell gilt, dass nur solche Fragen zulässig sind, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen, also die wirtschaftlichen Verhältnisse und hier insbesondere die Zahlungsfähigkeit des Mietinteressenten betreffen.
§ 558 BGB erlaubt es dem Vermieter unter Berufung auf die ortsübliche Vergleichsmiete die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung zu verlangen. Diese Möglichkeit besteht für alle nicht preisgebundenen Wohnungen (für preisgebundene „Sozial“-Wohnungen gelten Sonderregelungen). Mit diesem Artikel möchte ich Ihnen einige Hinweise zur Überprüfung eines solchen Mieterhöhungsverlangens geben. Neben der Möglichkeit sich auf die ortsübliche Miete zu berufen kann der Vermieter die Miete auch wegen vorgenommener Modernisierungsmaßnahmen erhöhen oder gestiegene Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Diese Alternativen sollen hier indes nicht behandelt werden.
Zunächst einmal möchte ich Sie darauf hinweisen, dass Sie sich genügend Zeit nehmen können, die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen. Ab Zugang des Verlangens haben Sie bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit sich zu entscheiden, ob Sie ganz, teilweise oder gar nicht zustimmen, je nachdem ob das Verlangen unwirksam, teilweise unwirksam oder berechtigt ist.
Falls Ihnen ein Erhöhungsverlangen Ihres Vermieters zugeht, sollten Sie auf folgende Punkte achten: Der Vermieter muss sein Mieterhöhungsverlangen in Textform mitteilen. Hierzu ist keine Unterschrift erforderlich. Das Verlangen kann auch per Fax oder Email gestellt werden. Das Erhöhungsschreiben muss aber von allen Vermietern abgegeben werden und deren ausgedruckte Namen tragen. Hier sollten Sie im Zweifel einen Blick in Ihren Mietvertrag werfen.
Eine Bevollmächtigung – z.B. der Hausverwaltung – ist grundsätzlich möglich. In diesem Fall muss aber die Bevollmächtigung bekannt sein oder eine Originalvollmacht beigefügt werden. Sollte Ihnen erstmalig ein Erhöhungsverlangen von einer Hausverwaltung zugesendet werden, ohne das eine Originalvollmacht beiliegt und die Vollmacht bekannt ist, wird das Verlangen unwirksam, wenn Sie dieses unverzüglich wegen der fehlenden Vollmacht zurückweisen.
Das Mieterhöhungsverlangen muss an sämtliche Mieter der Wohnung gerichtet werden und ist zu begründen. Zur Begründung kann Bezug genommen werden auf einen Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder entsprechende – mindestens 3 – Vergleichswohnungen. Üblicherweise nehmen Vermieter Bezug auf einen Mietspiegel, wenn ein solcher für die betreffende Region vorhanden ist. Denn die Angaben eines qualifizierten Mietspiegels – sofern es einen solchen gibt – muss der Vermieter auch dann mitteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt. Der Vermieter darf eine Erhöhung nur verlangen, wenn die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist. Das Schreiben darf Ihnen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zugehen. Ein verfrüht zugegangenes Erhöhungsverlangen ist bereits aus diesem Grunde unwirksam. Die Miete darf sich zudem nicht um mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen. Allerdings werden Modernisierungszuschläge und Betriebskostenerhöhungen bei der Berechnung dieser Kappungsgrenze nicht einbezogen. Schließlich wird die Erhöhung begrenzt durch die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese ergibt sich in vielen Fällen aus dem örtlichen Mietspiegel.
Wichtig: Die erhöhte Miete darf weder die örtliche Vergleichsmiete noch die 20%-Kappungsgrenze übersteigen. Im Zweifel gilt der niedrigere Wert. Sie sollten in diesem Fall dem Verlangen – vorausgesetzt es ist im Übrigen wirksam – nur bis zu diesem Betrag zustimmen.
Sollten Sie eine Mieterhöhung vertraglich ausgeschlossen haben, ist eine Erhöhung unter Berufung auf die ortsübliche Vergleichsmiete von vorneherein ausgeschlossen. Gleiches gilt für einen Staffel- oder Indexmietvertrag.
Auch wenn das Erhöhungsverlangen unwirksam ist, kann es unter Umständen von Vorteil sein, dennoch zuzustimmen. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die verlangte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ergibt die Überprüfung, dass die Erhöhung zu Recht verlangt wird, sollten Sie selbstverständlich innerhalb der Frist zustimmen. Dies muss schriftlich geschehen.
Abschließend ist noch auf das dem Mieter zustehende Sonderkündigungsrecht hinzuweisen, welches im Falle eines Mieterhöhungsverlangens besteht. Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB geltend, kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. In diesem Fall tritt die Mieterhöhung nicht ein.
Damit Mieter und Vermieter die notwendige Planungssicherheit bekommen, werden Mietverträge über Gewerberäume meist auf längere Zeit fest vereinbart. Was aber, wenn das Geschäft nicht so läuft wie geplant und die erhofften Umsätze ausbleiben? In diesem Fall kann die lange Bindung an den Vertrag schnell zum wirtschaftlichen Ruin des Mieters führen. In einem solchen Fall lohnt sich ein rechtskundiger Blick in den Mietvertrag, um zu überprüfen, ob sich nicht doch ein Schlupfloch für ein vorzeitiges Ende findet.
Idealerweise wurde bereits bei Vertragsschluss eine „Ausstiegsklausel“ für bestimmte Fälle vereinbart. Dies machen Vermieter jedoch nur in den seltensten Fällen mit. Erfolgversprechender ist die Suche nach einer Verletzung des Schriftformerfordernisses. Denn grundsätzlich muss ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr läuft, schriftlich geschlossen werden. Werden die wesentlichen Vertragsbestimmungen nicht in der erforderlichen Form vereinbart, ist der Vertrag zwar dennoch wirksam, kann aber mit den gesetzlichen Fristen vorzeitig gekündigt werden.
Der Vertragstext muss durch eigenhändige Unterschrift aller Vertragsparteien unterzeichnet werden. Bei mehrseitigen Verträgen müssen alle Seiten z. B. durch Heftung fest miteinander verbunden sein oder der Gesamtumfang des Vertrags muss sich durch andere Merkmale wie z.B. durch eine fortlaufende Nummerierung oder ein einheitliches Schriftbild klar ergeben. Ist dies nicht der Fall, ist der Vertrag vorzeitig kündbar.
Auch in der Falschbezeichnung des Vermieters oder Mieters kann eine Verletzung des Formerfordernisses liegen. Die Bezeichnung als „Erbengemeinschaft XY“ genügt z.B. nicht. Erforderlich ist vielmehr, dass sämtliche Mitglieder der Erbengemeinschaft namentlich genannt sind. Problematisch kann es auch werden, wenn eine der Parteien beim Vertragsschluss vertreten wird, beispielsweise wenn von zwei Mietern nur einer bei der Unterzeichnung dabei ist und für den anderen mitunterschreibt. In diesem Fall muss dies durch einen entsprechenden Zusatz kenntlich gemacht werden, damit keine Zweifel über den Vertragspartner entstehen. Enthält der Vertrag widersprüchliche Angaben zur Laufzeit, beispielsweise Regelungen zur Kündigung für eine unbestimmte Laufzeit und zugleich eine Regelung über eine feste Mietzeit, so kann auch hierin eine Verletzung der Schriftform liegen.
Durch einen Briefwechsel ist die Schriftform in keinem Fall gewahrt. Die Unterschriften müssen vielmehr auf derselben Urkunde sein. Die Schriftform ist grundsätzlich auch dann verfehlt, wenn der Mietvertrag von einer Partei der anderen zur Unterschrift zugesendet wird und diese – ohne Kenntnis und Zustimmung der anderen Partei – kleine Änderungen vornimmt und den Vertrag so zurücksendet. Auch wenn sich die als zweites unterzeichnende Partei zu viel Zeit mit der Unterschrift lässt, kann hierin eine Verletzung der Schriftform liegen.
Eine alternative Möglichkeit der vorzeitigen Loslösung vom Vertrag besteht darin, dem Vermieter einen geeigneten Untermieter vorzuschlagen. Dieser ist – je nach Regelung im Mietvertrag – zwar grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, den Untermieter zu akzeptieren. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung allerdings ohne dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Verweigert er die Untervermietung nicht, so wird die finanzielle Belastung des Mieters durch den Untermieter abgefangen.
Auch die vorzeitige einvernehmliche Beendigung des Vertrages mit oder ohne Nachmietergestellung und gegebenenfalls einer Abschlagszahlung kann unter Umständen vorteilhafter sein, als das Festhalten an einem nicht florierenden Geschäft und der ständigen Belastung mit hohen Mietzinsen. Die denkbaren Fälle und Lösungsmöglichkeiten sind vielfältig. Stets bedarf es einer Prüfung im Einzelfall, die sich jedoch gerade angesichts der hohen Mieten und langen Bindungszeiten im Gewerberaummietrecht durchaus lohnt.
Rechtsanwälte Lars Kohnen und Miguel Krag
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